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ドバイの不動産投資において、物件の価値を左右するのは「立地」だけではありません。実は「管理会社（Management Company）」の質が、オーナーのストレスと資産価値に直結します。 先日、大手仲介会社の友人と意見交換をした際、驚くべき実態を耳にしました。他のレジデンスでは、管理会社がオーナーからのメールに返信すらしないケースが多発しているというのです。 しかし、私が現在直面している問題はさらに深刻です。業界最大手エマール（Emaar）の関連会社による、政府システムを悪用した**「虚偽の解決報告」**です。 1. 政府から下された「5日以内の是正命令」 事の始まりは、私が所有する「Address Harbour Point」での管理組合（Owners' Committee）設立でした。2026年1月1日、ドバイ不動産規制庁（RERA）より正式に設立通知が発行されました。 これを受け、政府の管理システム「Mollak」は、エマールに対し以下の強力な警告を発しました： • 5日以内 に適切な措置（進行役の指名など）を講じること。 • 違反した場合は**制裁金（罰金）**を科す。 • 違反が繰り返される場合は**管理会社の交代（解任）**もあり得る。 2. 「未対応」なのに「解決済み」とする大手の手口 通常、ここまで強力な警告があれば迅速に動くはずですが、彼らが見せたアクションは驚愕のものでした。 実質的な対応（会議の日程調整や進行役の指名）を一切行わないまま、システム上のステータスを勝手に**「Resolved（解決済み）」**へと書き換えたのです。 これは、政府の監視から逃れるための「嘘の報告」であり、企業のガバナンスとしてあってはならないことです。 3. 沈黙はNO。オーナーが取るべき「政府への移管」という武器 管理会社が「対応済み」と嘘をついたとき、オーナーが放置すれば「納得した」とみなされ、5日後には案件が自動的にクローズされてしまいます。 私は即座に以下の対抗措置を取りました： • フィードバックの拒否 : システム上で「UnResolved（未解決）」を選択。 • RERAへの移管（Transfer to RERA） : エマールの手を離れ、政府（RERA）が直接調査を行うフェーズへ強制的に移行させました。 現在、この案件はRERAの担当官のデスクに載り、正式な調査が進んでいます。 結論：ドバイ不動産は「監視」が必須 仲介会社の友人が言うように「返信がない」のも問題ですが、大手による「システム上での虚偽報告」はより狡猾です。 オーナーの皆様、管理会社からの「Resolved」通知を鵜呑みにしないでください。実態が伴っていなければ、迷わず Mollakシステムを通じて政府へエスカレーション すべきです。 資産を守るために、私たちは「物言うオーナー」であり続けなければなりません。 この記事に使用するための、エスカレーション完了画面やRERAへの移管メッセージのスクリーンショットなどは揃っています。

― なぜ「買った後」が最も重要なのか。クリークハーバーとオーナーコミッティの真実 ― 2026年を迎え、ドバイ不動産市場は再び大きな転換点に立っています。 中でもDubai Creek Harbour（クリークハーバー）は、正式に発表されたSquare Mall（スクエアモール）プロジェクトをきっかけに、投資家・実需層の双方から強い注目を集めています。 しかし、ここで一つ、はっきり伝えたいことがあります。 ドバイ不動産は「買うこと」がゴールではありません。 本当の勝負は「買った後」に始まります。 クリークハーバーが今、特別な理由 正直に言えば、2024年〜2025年前半にかけて、 「ドバイ不動産は高すぎる」「もう上がらないのでは」という声が多くありました。 それは事実でもありました。 しかし、クリークハーバーだけは状況が異なります。 マスタープランの再評価 Square Mallという明確な集客装置 ダウンタウン・空港・金融街への圧倒的な立地優位性 観光地ではなく**“生活圏としての完成度”** これらが同時に進行し、 「将来のイメージ」ではなく “現実として街が完成に向かって動き始めた” というのが、今のクリークの本質です。 しかし、価格上昇＝安心ではない ここで多くの投資家が見落とすポイントがあります。 それは、 サービスチャージ 共用施設の運営 管理会社の質 住民間のルール形成 こうした**「建物の中の政治と運営」**です。 そして、これを左右するのが オーナーコミッティ（Owner Committee） です。 オーナーコミッティとは何か？ オーナーコミッティは、簡単に言えば 管理会社を監視・是正するために存在する、オーナー側の正式な組織 です。 多くの人が誤解していますが、 管理会社がオーナーの代表 → ❌ 違います デベロッパーが最後まで面倒を見る → ❌ 違います お金を払っているのはオーナーであり、 守られなければならないのもオーナーです。 その唯一の公式な発言権が、オーナーコミッティです。 実体験から言える「参加しないリスク」 私は実際に、オーナーコミッティに関わる中で、 正当な理由なく排除される システム上のエラーで申請ができない サービスチャージを払っているのに権利が制限される 管理会社が責任の所在を曖昧にする といった問題を現場で体験してきました。 そして、こうした問題は 「声を上げないオーナー」が多い物件ほど起きやすい。 これは断言できます。 なぜクリークでは特に重要なのか クリークハーバーは 建物数が多い 国籍・投資目的が極端に多様 管理会社・運営スキームが複雑 という特徴があります。 つまり、 オーナーが無関心な瞬間に、 ルールは“オーナーに不利な形”で固まる ということです。 一度決まったルールは、後から覆すのが非常に困難です。 「良い物件」とは、価格ではなく運営で決まる 本当に価値が維持・向上する物件は、 サービスチャージが透明 施設利用ルールが公平 管理会社に緊張感がある オーナー同士が情報共有している こうした運営の質が伴っています。 これは、購入時のパンフレットには一切書いてありません。 新年に伝えたいメッセージ 2026年、ドバイ不動産はまだチャンスがあります。 特にクリークハーバーは、その中心にいます。 しかし、 「誰から買うか」以上に 「買った後、誰とどう関わるか」 これが、資産になるか、ストレスになるかの分かれ道です。 もしドバイ不動産を本気で考えるなら、 オーナーコミッティに関心を持つ 管理体制を見る 「問題が起きた時に誰が味方か」を確認する ここまで含めて、投資判断だと私は考えています。 最後に 私はドバイで不動産ブローカーをしていますが、 「とにかく買わせたい」タイプではありません。 むしろ、 買った後に後悔しない人を増やしたい そのために、こうした現場の話を発信しています。 2026年が、 あなたにとって「買って終わり」ではなく 「持って良かった」と思える不動産との出会いの年になることを願っています。

1. 商売は「聖域」ではなく「剥き出しのゲーム」である 日本では商売を「道徳」や「良心」と結びつけますが、アラブでは完全に切り離されています。彼らにとって商売は、知恵と力を尽くして利益を奪い合う**「サバイバルゲーム」**です。 • ボッタクリは「知恵の報酬」：  相場の数倍で売るのは不誠実ではなく、相手の無知を突いた「商才」として称賛されます。 • 「定価」の不在：  相手の時計、靴、話し方を見て、その場で最高値を提示する。金融機関の窓口ですら、相手のステータスや「今いくら儲けさせてくれるか」で手数料や対応のスピードが変わるのは当たり前です。 2. 「今」がすべて。「将来」という幻想に価値はない 「今は損をしてでも、将来の信頼を築く」という日本の投資的思考は、アラブでは通用しません。 • 将来の無保証：  彼らにとって未来は「神のみぞ知る（インシャアッラー）」領域。1年後の利益の約束より、今日手元に入る1ドルの現金こそが唯一の真実です。 • 信用は「過去」ではなく「現在の力」：  日本のような長年の付き合いに基づく信用は希薄です。「今、力があるか」「今、金を持っているか」がすべての判断基準となります。 3. 現地日本人の「アラブ化」という生存戦略 興味深いのは、日本から来た駐在員や起業家も、長く住むほどにこのドライな価値観に染まっていくことです。 • 「良心」のアップデート：  日本式の「誠実な対応」が、現地では単なる「カモの行動」として搾取されるだけだと気づき始めます。 • ドライな合理性：  かつては将来の利益を説いていた日本人も、次第に「今、この瞬間の条件」を一歩も引かずに詰めるようになります。 • 変貌の背景：  「明日にはルールが変わるかもしれない」「担当者がいなくなるかもしれない」という不確実な環境下では、日本式の長期視点よりも、アラブ式の「目先の利益最大化」の方が圧倒的に合理的だからです。 4. 徹底比較：アラブ（適応日本人含む）vs 日本 • 【価格・条件】 • アラブ：  相手次第で決まる。交渉は必須。 • 日本：  誰に対しても公平。定価への信頼。 • 【時間軸】 • アラブ：  「今、この瞬間」のキャッシュが絶対。 • 日本：  「未来の継続性」のために今を尽くす。 • 【商売の目的】 • アラブ：  利益の最大化。負ければ自己責任。 • 日本：  社会貢献と三方よしの調和。 まとめ：生き残るために「当たり前」を捨てる アラブのやり方を「不誠実だ」と批判するのは簡単ですが、それは日本の安定した社会構造が生んだ甘えかもしれません。 現地で成功している日本人は、日本の良心を捨てたわけではなく、**「商売のルールが根本から違う」**ことを理解し、アラブ式のドライな合理性を身につけた人々です。 「未来の約束」なんて何の意味も持たない場所で、どうやって「今」の利益を掴み取るか。その冷徹なまでのプロ意識こそが、中東ビジネスの真実です。

ドバイクリークハーバーの行くへ ドバイの新興エリアとして注目を集めるドバイ・クリーク・ハーバー。しかし、近年、この地域の不動産価格の下落を懸念する声が上がっています。その主な要因の一つとして、**ドバイ・クリーク・タワー（Dubai Creek Tower）**の建設遅延が挙げられます。 クリーク・タワーの建設遅延とその影響 当初、クリーク・タワーは2016年10月に建設が開始され、2020年の完成を目指していました。  しかし、世界的な経済状況の変化やパンデミックの影響により、プロジェクトは遅延を余儀なくされました。  この遅延により、タワーの完成時期は未定となり、地域全体の開発計画にも影響を及ぼしています。 クリーク・タワーは、ドバイ・クリーク・ハーバーのランドマークとして計画されており、その存在は地域の不動産価値を高める重要な要素とされてきました。しかし、建設の遅延や完成時期の不透明さが投資家や購入者の不安を招き、結果として不動産価格の下落を招いていると考えられます。 不動産価格の動向 ドバイ・クリーク・ハーバーの不動産市場を分析すると、2020年から2024年にかけて、平方フィートあたりの価格が約1,500AEDから2,200AEDへと上昇しています。  しかし、クリーク・タワーの建設遅延が長引くことで、今後の価格動向に不安を感じる投資家も少なくありません。 投資家の懸念と今後の展望 クリーク・タワーの建設遅延は、ドバイ・クリーク・ハーバー全体の開発進行に影響を及ぼしています。投資家や購入者は、プロジェクトの進捗状況を注視し、今後の投資判断を行う必要があります。一方で、ドバイ政府や開発会社からの公式な情報発信が少ないため、情報の透明性を求める声も高まっています。 ドバイ・クリーク・ハーバーの将来性を信じる投資家にとって、現在の状況は一時的な課題と捉えることもできます。しかし、投資リスクを最小限に抑えるためには、最新の情報収集と慎重な判断が求められます。 今後、クリーク・タワーの建設が再開され、プロジェクトが順調に進むことで、地域の不動産市場は再び活気を取り戻す可能性があります。投資家としては、引き続き状況を注視し、適切なタイミングでの投資判断を行うことが重要です。

ドバイに富裕層は本当に多いのか？ 不動産市場の現実と海外投資の影響 ドバイと聞くと、きらびやかな超高級ホテルや高級車、ラグジュアリーなライフスタイルが思い浮かぶかもしれません。確かに、世界的に見ても裕福な人々が集まる都市の一つですが、「ドバイは富裕層が多い都市なのか？」という問いに対しては、必ずしも「YES」とは言えません。 実際、ドバイの面積は横浜市とほぼ同じ規模であり、人口も350万人程度（2024年時点）と、世界の大都市と比べてもそれほど大きくはありません。そして、富裕層の数だけを比較すると、東京の方が圧倒的に多いのが現実です。 しかし、ドバイが世界の富裕層から注目されているのは間違いありません。国内にいる富裕層の数は限られているものの、世界中の富裕層が投資を目的にドバイの不動産を購入しているのです。 ドバイに流入する世界の富裕層 2023年には、約4,500人の億万長者がドバイに移住したと報告されています。また、2024年には、世界で最も富裕層が流入している国として、約6,700人がUAEに移住しており、その多くがドバイに拠点を置いています。 特に、ロシアからの投資が顕著で、**2022年以降、ロシア人によるドバイの不動産投資額は約63億ドル（約6,300億円）**に達しています。このような海外からの投資の増加により、ドバイの不動産価格は2020年以降、約124%の上昇を記録しました。 つまり、ドバイに住む富裕層の数はそれほど多くなくとも、世界中の富裕層が積極的に不動産投資を行い、市場を活性化させているということです。 富裕層よりも圧倒的に多い労働者層 一方で、ドバイで最も多いのは富裕層ではなく、海外からの労働者層です。 建築現場では、気温50度にもなる過酷な環境の中で、多くの出稼ぎワーカーが働いています。日本では考えられないような厳しい条件で懸命に働く彼らの姿には、尊敬の念を抱かずにはいられません。 街を歩けば、至るところで建設中のビルやタワーを目にしますが、「こんなにたくさんの不動産が売れるのか？ そして、誰が住むのか？」という疑問が湧いてきます。 ドバイでよく売れている不動産は「1億円前後」 ドバイの不動産市場で、特に売れているのは1億円（約250万〜300万AED）前後の物件です。 しかし、こうした物件を**賃貸運用しようとすると、月の賃料は50万〜80万円（約13,000〜20,000AED）**ほどになってしまいます。 ここで問題となるのが、ドバイで圧倒的に多い労働者層がこの賃料を払えるか？ という点です。 その答えは明確に「NO」です。 供給過多が引き起こす市場の変化 ここ数年、ドバイではオフプラン（未完成の新築物件）が飛ぶように売れてきました。 しかし、これらの物件が続々と完成し、賃貸市場に出てきたことで、次のような現象が起こっています。 1. 賃貸市場での価格調整 高額な賃料を支払えるテナントが限られるため、賃料の下落が始まっているのです。 2. 転売物件の増加 多くの投資家が「完成と同時に転売」することを想定していましたが、想定通りの価格で売却できず、市場には購入時の価格を下回る物件も出始めています。 実際、「二次市場（転売市場）での販売が30.5%増加」というデータもあり、多くの投資家が出口戦略に苦労していることが伺えます。 3. オフプラン販売の鈍化 価格が下落した転売物件（完成済みの中古物件）が市場に多く出てくると、オフプラン（新築未完成物件）の販売が鈍化します。 なぜなら、「未完成の物件を定価で買うよりも、すでに完成した割安な物件を買った方が得」だからです。 ドバイ不動産市場は「価格調整」局面へ さまざまなデータを総合的に判断すると、ドバイの不動産市場は明らかに価格調整の局面に入ってきていると言えます。 そのため、今から新規で不動産購入を考えている人は、焦って飛びつかず、市場の動向を慎重に見極めることが重要です。 まとめ ✅ ドバイは富裕層が多いわけではなく、労働者層が圧倒的に多い ✅ しかし、世界中の富裕層がドバイの不動産に積極的に投資している ✅ 1億円前後の不動産が人気だが、賃貸市場での賃料が高く、借り手が限られている ✅ オフプランの大量供給で、賃貸市場は価格調整が進行中 ✅ 二次市場の転売が増え、価格が下落し始めている ✅ 今後の不動産購入は、冷静に市場を見極めて慎重に判断するのが得策 ドバイは、国内の富裕層の数こそ多くはありませんが、世界の富裕層がこぞって投資を行う都市であることは間違いありません。しかし、その投資が市場に与える影響を正しく見極めなければ、今後の不動産戦略を誤る可能性もあります。 今後もドバイの不動産市場の動向を注視しながら、最適なタイミングでの投資判断が求められます。

〜Dubai REST / Mollak が実は“使えない”理由〜 はじめに ドバイの不動産オーナーには、 「何か問題があれば Dubai RESTアプリ → Mollak Services Gateway から正式にクレームを出せます」 と説明されています。 私も同じ案内を Dubai Land Department（DLD）から正式に受けました。 ところが—— 実際には、その“正規ルート”自体が使えないケースが存在します。 公式に案内される「正しいクレームルート」 DLDが案内する手順は以下の通りです。 Dubai REST アプリにログイン Property Wallet Owned Properties Property Services Mollak Services Gateway Complaint（苦情）を選択 管理会社を選び、内容を入力して送信 👉 理屈の上では完璧な制度です。 しかし現実はこうなる 私の場合、 Mollak Services Gateway には 入れる しかし Complaint を選択できない 入力欄が無効 送信ボタンが反応しない つまり 「クレームを出せ」と言われた場所に、実際には“書けない” という状態でした。 なぜこんなことが起きるのか？ 調べて分かった原因は、大きく3つあります。 ① オーナー認証が Mollak 側で未完了 Dubai REST にログインできていても、 Mollak上では「未認証オーナー」扱いになっているケース。 これは 管理会社が Mollak 更新を怠っている オーナー情報が同期されていない 場合に起きます。 ② 物件と管理会社が Mollak で正しく紐づいていない 管理会社が： 管理契約を Mollak に反映していない もしくは契約更新が未登録 この場合、 👉 オーナー側のクレーム機能が無効化されます。 ③ 管理上のトラブルによる“実質的ブロック” これはあまり語られませんが、実務上は存在します。 Owners’ Committee が無効状態 管理会社にとって不利な状況 クレームがエスカレーションされると困る案件 こうした場合、 Mollak上でオーナー操作が制限されるケースがあります。 結果として起きる矛盾 DLD：「Mollakから出してください」 オーナー：「Mollakが使えません」 DLD：「では案内します（ケースクローズ）」 👉 問題は何も解決しない この構造こそが、 ドバイ不動産における“見えない管理リスク” です。 重要なのは「オーナーの責任ではない」こと ここで強調したいのは、 オーナーは 正規ルートを使おうとしている しかし システム 管理会社側の登録 が原因で 物理的に使えない 👉 これは オーナーの怠慢でも、理解不足でもありません。 では、どうすればいいのか？ 私が取った行動はシンプルです。 DLDに対し 「Mollakが技術的に使えない」ことを正式に記録 管理会社に対し 「Mollakアクセスがブロックされている事実」を文書で確認 その結果、 DLD側で正式クレームとして複数案件が登録 おわりに 「制度は存在するが、使えない」 これは 個人の不運ではなく、構造の問題です。 同じ状況にいるオーナーは、 決して少なくありません。 もし クレームを出そうとして詰まった 「正規ルートで出せ」と言われたが使えない そんな経験があるなら、 それは あなたの問題ではありません。 ※補足 本記事は特定の管理会社・デベロッパーを非難する目的ではなく、 制度運用上の課題を共有するための実体験記録です。

日本の相続税は、その負担の大きさから、多くの方が効果的な対策を模索しています。特に、税制優遇が際立つドバイへの不動産投資が注目されていますが、果たして本当に有効なのでしょうか。 1、日本の相続税と非居住者の関係 日本の相続税は、被相続人（財産を残す人）や相続人（財産を受け取る人）の居住状況に応じて、海外資産にも課税されることがあります。具体的には、被相続人または相続人のいずれかが日本に住所を有している場合、全世界の財産が課税対象となります。一方、被相続人と相続人の双方が相続開始前10年以上海外に居住している場合、海外資産は日本の相続税の課税対象外となります。 しかし、家族全員が10年以上海外に移住することは、多くの方にとって現実的ではありません。そのため、非居住者として相続税を回避するのは難しいと言えます。 2、ドバイ不動産投資の可能性 ドバイは、所得税やキャピタルゲイン税、相続税が存在しないことで知られています。  この税制の優遇性から、ドバイでの不動産投資を通じて相続税対策を検討する方もいらっしゃいます。 よくあるコンサルが勧める方法として、ドバイに法人を設立し、その法人名義で不動産を所有することで、相続時に法人の株式を相続する形を取ることが考えられます。たしかに、これにより、相続税評価額を抑えることが可能とされています。しかし曖昧な部分が多いので対策として安心は出来ないと考えます。 3、法人設立時の資金提供者と代表者の名義の重要性 ドバイで法人を設立する際、資金提供者が誰であるか、そして法人の代表者の名義が誰であるかは、相続税対策において重要なポイントとなります。 4、資金提供者の影響： 法人設立時の資金が被相続人から提供された場合、その法人の資産が被相続人の資産とみなされる可能性があります。一方、相続人自身が資金を提供し、法人の株式を保有することで、相続時の課税評価額を抑えることができる場合があります。 5、法人代表者の名義： 法人の代表者が被相続人である場合、法人の資産が被相続人の資産と見なされるリスクがあります。相続人を代表者とすることで、相続時の課税リスクを軽減できる可能性があります。 これらの要素を踏まえ、ドバイでの法人設立を相続税対策として活用する際には、資金提供者や代表者の名義など、法人の構造を慎重に設計することが求められます。 しかし、こうした複雑なスキームは、国税当局も想定済み織り込み済み！であり、 将来的に利用が制限される可能性があります。そのため、国税OBからの最新の情報を基に、適切な対策を講じることが重要です。 相続税対策は一筋縄ではいかないテーマですが、当サイトのサポートを得ることで、効果的な対策を講じることが可能です。 当サイトでは、ドバイ不動産投資や相続税対策や税金に関する30分の無料相談を提供しております。ご興味のある方は、ぜひお問い合わせください。

ドバイのアイコンとも言えるエマールのホテルレジデンス。しかし、そこにはオーナーの権利を脅かす「管理の死角」が存在します。 1. 巧妙な「利益優先」の仕組み ホテルレジデンスでは、管理会社（ECM）とホテル運営側が密接に連携しており、しばしばオーナーの利便性より**「ホテルの商業利益」**が優先されます。 • 共有部の独占：  本来オーナーの共有資産であるはずのプール等の施設が、ホテルの「営利組織（For-profit）」としての利益最大化（デイパス販売など）のために利用制限されることがあります。 • 不透明な管理費：  住人が支払う管理費が、ホテルの施設維持や人件費に流用されている疑いがあっても、費用の監査報告書（Cost Allocation Study）の開示を拒まれるケースが多発しています。 2. 正当な抗議に対する「システム的な排除」 管理会社にとって不都合な声を上げるオーナーは、巧妙な手段で排除の対象となります。 • 「滞納」の捏造：  管理費を完納しているにもかかわらず、マネージャーが虚偽の滞納を理由にオーナーズコミッティ（理事会）からの資格停止を宣告してくることがあります。 • 政府アプリの操作：  最新の計算書（Statement of Account）で残高ゼロ（または過払い）であっても、政府の公式アプリ（Dubai REST）上に「延滞（Overdue）」のフラグを立てられ、理事への立候補をブロックされる実態があります。 • デジタル・サイレンシング：  特定のオーナーのアカウントに対してのみ、アプリの一部機能（書類の閲覧など）を制限し、証拠にアクセスさせない工作が行われます。 3. もし「不当な排除」に直面したら 管理会社が牙を剥いてきた時、あなたを守るのは「データ」と「政府」です。 1. 「Statement of Account (SOA)」を即座に取得：  自分の支払状況を証明する唯一の公式文書です。残高ゼロが確認できれば、管理側の主張は「虚偽」と確定します。 2. RERA（不動産規制庁）への即時通報：  Dubai REST内の「Real Estate Company Violation Complaint」から、管理会社の「虚偽報告」と「理事への妨害」を正式に報告してください。 3. 実力行使（窓口訪問）：  デジタルで解決しない（システムがロックされている）場合は、計算書と受領書を持ってドバイ土地局（DLD）の窓口へ直接行き、フラグの強制削除を求めてください。 4. 泣き寝入りしないための✅チェックリスト 購入後や入居後、定期的に以下の項目を確認しましょう。 • [ ] SOAの定期取得：  Emaar Oneアプリ等で、毎月「残高ゼロ」の計算書を保存しているか？ • [ ] JPD（管理規約）の確認：  共有部分の権利関係が記されたJPD（Joint Property Declaration）を閲覧したか？ • [ ] Dubai RESTのステータス：  自身のユニットに「Overdue」などの不審なフラグが立っていないか？ • [ ] 管理費の内訳要求：  監査済みの予算書や、ホテルとの費用負担割合について公式な説明を求めたか？ まとめ： 華やかなサービスは、オーナーの正当な権利の上に成り立つべきです。管理会社が「営利優先」で規約を歪めようとするなら、私たちはオーナーズコミッティ（理事会）として団結し、RERAとい う強力な後ろ盾を使いこなさなければなりません。

2022年から2023年はドバイの不動産販売は最高潮に盛り上がった年でした。コロナからのV字復活でこの勢いがあったのだと思います。 しかし、その勢いは2024年末から明らかに落ちてきている印象があります。ドバイの不動産に投資しているのは外国の方で、1番はインド、1番はイギリス、パキスタン、サウジアラビアと続きますが、クリークハーバーの物件で何やら異変が起こっています。 クリークタワーのマスタープランの発表が未だ無い、そんな事はエマールがよくやることだ、とは思いますが、、、本来ならばクリークのオフプランを大量買いしている投資家はクリークタワーのマスタープランが発表されてから物件を売る予定だったと思います。 しかし、、 現在海外投資家達は大量買いしてストックしていたクリーク物件をかなり安く切り売りし始めているのです。オフプランで購入していた投資家は安売りしても1物件当たり2千万円以上利益が出ているのである程度、利確してる、そうした動きが出始めています。 それはクリークの物件が安く買えるラストチャンスでもあり、値下がりの兆候かもしれません（簡単にbayuアプリで確認出来ます） 少し前の記事ですが、、 CBREの分析によるとドバイの不動産住宅市場では2023年9月に合計7,523件の取引が記録され前年比　取引数8.3パーセントの減少となった、、、 オフプラン市場での販売が41.5パーセント減少。 二次市場での販売は30.5パーセント増加。 とのことでなので、差し引き前年比8.3パーセントの減少と言う数字になっています。（つまり、市場に転売用完成物件が増えていると言うこと） また、 賃貸市場では需要が依然として高いにもかかわらず２０２４年から賃料の上昇率は毎月縮小している。当然完成物件が増えるスピードが速いと利用者は新築から借りようとしますので既存の物件は賃料を下げないと競争力はありませんｘｘｘ ビジネスベイ、ダウンタウン、ドバイドバイマリーナ、パームジュメイラなど古くからある住宅コミュニティの多くの物件で賃料が下がりました。 2023年9月までの1年間でこれら4つのエリアの住宅物件全体の22.6％の物件で募集賃料が実際に下がったとのこと。ドバイがドバイショックからが再編成されてここ１５年くらいの歴史しかない都市でようやく新旧の色が出始めてきたということでもあります。 （エアビーサイトからの調べです） 引用： arabianbusinessより また、大手格付け会社であるS&Pもドバイの記録的な不動産価格は来年末までに下落し始め今後12～18カ月で5～10％の小幅な下落が見込まれる。との報道をしています。 今まさに投資家から物件の真価を問われる局面にあります 市場では物件の良し悪しが吟味され始めてる兆候で、いままでデベロッパーは作れば何でも売れる！正直、見た目は良いが、旧世代の施工法で建築した物件が多く設備はお粗末、水冷式エアコン水漏れ、給排水設備からの悪臭などのクレームが多いです。 こんなことを言えば物件が売れない、だからエージェント達は言わないが、築1年のプレミア物件でも水漏れが多発しています、海外の投資家は居住しないし、使用しないからそんな事わかりもしませんし、気にしない、転売益が出ればいいだけです。これが今までのドバイ不動産の現状です、しかし都市が完成されるにつれ当然移住者も増えている、実際に住むからクレームが出る、いまからは物件の性能評価をよく見て購入しないと損をする可能性がありますね！（当サイトは多くのデータベースを保有してますので、お気軽にメッセージしてください） 引用： bloombergより ラスアルハイマのカジノ構想が救世主となる？？ ラスアルハイマ首長国では、アメリカの統合型リゾート企業であるウィン・リゾーツが、人工島「アル・マルジャン・アイランド」に統合型リゾート「ウィン・アル・マルジャン・アイランド」を建設中です。 このリゾートには、UAE初のカジノ施設が含まれる予定で、2027年初頭の開業を目指しています。 リゾート内には、カジノのほか、22のレストラン、ラウンジ、バー、劇場、ショッピングエリア、会議・イベント施設など、多彩な施設が併設される計画です。 これにより、ラスアルハイマ首長国の観光客誘致の中心的存在となることが期待されています。 イスラム教ではギャンブルが禁止されていますが、ラスアルハイマ観光開発局は2022年に、ホテル運営、エンターテインメントスペース、レストラン、スパ、小売店、コンベンションエリア、そして「ゲーミング」施設を含む「統合型リゾート」を規制する新部門「エンターテインメント＆ゲーミング規制局」を設立しました。 これにより、カジノの運営が可能となる見通しです。 このプロジェクトは、ラスアルハイマ首長国の観光インフラを大きく強化し、年間数百万人の観光客を引きつけると見込まれています。 現在、ドバイの観光産業について、ドバイの観光客数は近年増加傾向にあり、観光離れの兆候は見られません。 2023年には、国外からの宿泊を伴う来訪者数が前年比19％増の1,715万人を記録し、パンデミック前の2019年の水準（1,673万人）を上回りました。 特にインド、サウジアラビア、英国、ロシア、オマーンからの訪問者が多く、ホテルの平均稼働率も75.7％と高水準を維持しています。 これらのデータから、ドバイの観光業は堅調に推移していると考えられます。 まとめ 現状のデータから考えると、ドバイの不動産市場は明らかに供給過多の兆候を見せています。この供給過多のように見える現象も、単なる市場の調整かもしれません。観光市場は依然として好調で、2023年の観光客数は 前年比19%増の1,715万人 とパンデミック前の水準を超えています。短期的には一部の物件で価格調整が進む可能性がありますが、 良質な物件は依然として需要が高く、選別が進む段階 と考えられる。 今後の展望 短期的には価格調整が進む可能性が高い （特に品質に問題のある物件）。 観光需要が堅調なため、短期賃貸市場（エアビーなど）は一定の需要を維持 。 購入する場合、物件の品質を慎重に見極めることが重要 。 つまり、「供給過多」と言われる状況でも、実際には 物件の質が問われる時代に入っており、吟味されることで市場が健全化する可能性 が高いということです。 1. 不動産市場の動向 2022年〜2023年はV字回復により不動産市場が過熱。 しかし、2024年からオフプラン市場が低迷し、クリークハーバーのようなエリアでは投資家が安く売りに出しているクリークタワー建設に対して疑問が始まっている兆候） 2023年9月のデータでは、オフプラン市場の取引が前年比41.5%減少（供給調整局面の可能性大）、一方で転売（二次市場）は30.5%増加。（これは、既存の投資家が物件を手放し利確ている状況を示唆） 2. 賃貸市場の動向 依然として需要は高いが、家賃の上昇スピードは鈍化。（毎月縮小） ビジネスベイ、ダウンタウン、ドバイマリーナ、パームジュメイラの22.6%の物件の募集賃料が下落。 つまり、賃貸に出そうとしても、家賃を下げないと入居者が見つからない状況が始まっている。（今までは毎年５％以上賃上げ調整がされていた） 3. 観光市場の動向 2023年の観光客数は1,715万人と前年比19%増加し、パンデミック前の2019年（1,673万人）を上回る。 ホテルの稼働率75.7%と依然として高い水準。 ただし、今後の経済状況や国際的な金融政策によっては、観光市場がこのままの勢いを維持できるか不透明。 4. エアビー運用は可能か？ 短期的には観光需要があるためエアビー運用は有望。 しかし、供給過多が加速しているため、物件の価格下落や賃料の低迷は避けられない可能性が高い。 つまり、「エアビーをやれば儲かる」わけではなく、運用コスト（管理費、清掃費、プラットフォーム手数料など）をしっかり計算する必要がある。エアビー運用でも物件を選ぶようになった、 例えば：ホテルレジデンスで2棟あり1棟はホテルが入っている為エアビーは出来ないがもう1棟はエアビーが利用出来さらにホテルサービスが数千円で受けられる（清掃、シーツやリネンの交換）このような物件が勝ち残っていく。 5. 供給増加 vs. 需要の伸び 現在のデータでは、新規供給（特にオフプラン）が鈍化し始めたものの、既存物件の売り圧力が強くなっている。 一方で観光は好調だが、長期的に物件の増加スピードの方が上回るリスクが高い。 エアビー市場も競争が激化し、宿泊料金の低下圧力がある。 6. 結論 観光需要は強いが、供給増加が早すぎるため、物件価格・賃料は今後下落の可能性が高い。しかし、あくまで今後の人口増加に影響される エアビー運用は「短期的には可能」だが、「市場の供給過多が続くと価格競争に巻き込まれるリスクがある」。ホテルレジデンスでホテルサービスを利用出来てエアビー利用が可能な物件が独り勝ちする。 長期投資としてのリスクは高まっているので、今から新規で購入するのは慎重に判断すべき。そもそもの建築不安があり10年以内で転売を考えるべきかもしれない。 賃貸するなら値下げを前提に考えるべき。 エアビーで生き残れる物件情報や、上記記事に質問がありましたらお気軽にline＠でお問い合わせください

今日はHarbour Vews tower 2を見て来ました！築3〜5年のエマールの築浅物件を検証します！！人気のエマールクオリティを見てみましょう！！ 以下の内容は、「Harbour Views タワー2・202号室の室内およびエントランスの写真」を拝見したうえでの“一般的な評価”となります。あくまで参考程度とお考えください。 1. エントランス（共用部）の印象 1. 仕上げ材・デザイン • エマール物件では、エントランスや共用廊下に比較的高品質なタイルや石材を使用していることが多く、写真でも光沢のある床材や壁面の意匠が確認できると思います。 • 見た目やデザインとしては、落ち着いた色合いを基調としたモダンかつ洗練された雰囲気が感じられれば、グレードとしては一般的な高層レジデンスの水準に達しているといえます。 2. 仕上げの細部 • 天井と壁の取り合い部分や、エレベーター枠まわり・扉の立て付けなどに隙間や歪みがないかを確認すると、施工の精度が見えてきます。 • エマール物件の場合、大きな施工不良は少ない傾向がありますが、新築から数年以内だと細かな“補修跡”や“経年での微細な隙間”が生じている可能性もあります。 • 写真上で大きな歪みや目立つ傷・汚れなどがなければ、エントランスとしてはまず問題ないレベルと思われます。 3. 共用空間のメンテナンス状況 • ドバイのデベロッパー物件は、管理会社による日常的な清掃・点検が行き届いているかどうかが、建物全体の印象に影響します。 • 写真で汚れや埃が溜まっていない、床やガラス面が綺麗に維持されているならば、管理状態は悪くないと言えます。 2. 202号室（専有部）の仕上げ・クオリティ 1. 床材・壁紙 / 塗装 • 多くのエマール物件はリビングや寝室に大判のタイルや高品質のセラミックタイル、あるいはエンジニアードウッドフローリングなどを用いています。 • 写真で確認出来るとおり色むらやタイル目地のズレなどが顕著でなければ、基本的には“標準～やや高級”レベルの仕上げと考えられます。 • 壁の塗装が均一に仕上がっているか、角の部分にひび割れや汚れがないか、そういった点を確認すると施工精度の良し悪しがわかります。 2. キッチン・水回り • エマール系レジデンスは、カウンタートップに大理石調やクオーツストーンを用いている場合が多いです。また、扉やシンクまわりの仕上げもある程度高級感がある傾向です。 • 写真から、扉の立て付けや開閉の具合、シーリング処理が丁寧かどうかを確認することも大切です。雑なシリコン処理やグラつきがある場合は要注意です。 • バスルーム・トイレのタイル割り付けや、水栓金具・鏡の取り付け状態も“真っ直ぐでズレがないか”などを見れば、施工精度がわかります。 3. 窓・バルコニーまわり • ドバイの高層物件は窓が大きく造られていることが多く、採光性は良い反面、外気との気密性・断熱性がしっかりしているかも気になるポイントです。 • 写真でサッシや窓枠に明らかな隙間・歪みがなさそうなら、施工としては標準をクリアしていると考えられます。 • バルコニーの床や手すりの取り付けがしっかりしていれば、安全面でも問題は少ないでしょう。 4. 全体的な第一印象 • 新築～築浅の物件であれば、まだ内装に大きな汚損や傷がないはずです。もし写真に目立つキズや剥がれがある場合、引き渡し時にきちんと補修されていなかった、もしくは入居者側の使用によるものかもしれません。 • エマール物件の標準仕様としては、仕上げレベルは“中級～上級”に位置します（超高級ラインというよりは、幅広い層をターゲットにしたグレード感）。写真で見た限り違和感がなければ、まずまずのクオリティと判断されます。 3. 忌憚のない総評 • 良い点 1. エマールという大手デベロッパーが手掛けるだけあり、設計やデザイン性は比較的洗練されている。 2. 共用部と専有部ともに施工精度は概ね高い傾向がある。大きな不具合や不満の声はあまり聞かれない。 3. 新興エリアの Dubai Creek Harbour は街並み全体が新しく、周辺の再開発も進んでいるため将来性はある。 • 気になる点 / 確認しておきたい点 1. 細部の仕上げ: 角や目地など細やかな部分に“初期不良”や“施工の荒さ”がないか、写真や現地でチェックする。 2. 日常管理のレベル: 共用部の清掃やメンテナンスの頻度が十分かどうか。今後の管理費の上昇や品質低下リスクは物件購入・入居者にとって重要。 3. 周辺のインフラ・利便性: 街自体がまだ開発途中の場合、スーパーや公共交通などのインフラ環境が整っているか、将来的にどうなるかも考慮が必要。 4. バルコニーや窓の気密性: ドバイは気温が高い時期も多いため、空調効率に直結する窓まわりの断熱性・気密性はとくに大切。 結論 写真から推測する限りでは、Harbour Views Tower 2 の202号室およびエントランスは、エマールらしい整った仕上がりになっていると考えられます。豪華すぎるほどの高級仕様ではないものの、一般的な高層レジデンスとしては十分なクオリティを備えてます、内装・外装ともに“中～上級”クラスの印象です。 細部の仕上げや実際の使い勝手、バルコニーや窓周りの気密性などは、現地での入念なチェックをした結果、大きな問題がないのであればコストパフォーマンス的にも悪くない物件と言えるでしょう。多少のガタつきや不具合、水漏れは、アドレスなどの物件でも起こります。ドバイはリフォームが安価なのでさほど気にしなくて良いと思われます。 仕上がりの粗さが目立つ 水漏れ箇所発見 建具建て付けは良くない タワー2 202号室リビング エントランスはゴージャスなプリントタイル仕上げ

人口動態と労働市場の現状ドバイの人口は2021年から堅調に増加しています。2021年末時点で約342万人だった人口は、2022年に約348万人、2023年に約356万人と年1～2%台で拡大し 、2024年には約379万人に達しました 。そのうち実に90%以上が外国人居住者です 。ドバイの労働力人口もほぼ全てを外国人労働者が占めており、例えば2016年時点で就業者の約96%が非UAE国籍の人々でした 。このように人口構成が海外からの労働者に大きく偏っていることは、住宅需要にも影響を及ぼしています。単身赴任や出稼ぎ労働者が多いため、賃貸中心の需要や手頃な住宅へのニーズが高い一方、こうした労働者層は不動産購入層には直結しにくいという側面があります。しかし近年、政府はゴールデンビザ（長期居住ビザ）の発給拡大などを通じて投資目的の居住者誘致にも注力しています。実際、政府の改革として外国人にゴールデンビザを発給することは、住宅市場を賃貸から購入へと傾ける要因になると見られています 。 このような施策により、将来的にはドバイに長期定住し自宅を所有する外国人投資家や高度人材の比率を高め、人口構成のバランス改善と不動産需要の質的転換が図られています。不動産市場の動向と影響急増する人口に対して、住宅の需要も年々高まっています。その一方で、新規供給が需要に追いついていない状況が指摘されています。例えば2023年にドバイで引き渡された新築住宅ユニットは約5万戸でしたが、同年の人口増加（約10万人）の半分程度に留まり、供給不足が顕在化しました 。ただし高級物件に賃貸で住める層が実際の過不足を見極めるには難しい状況にあります。 業界関係者も「外国人流入の高さや賃料上昇による居住者の購入志向の強まりにより、2024年においても需要に供給が追いつかないだろう」と予測しています 。この需要超過の状況は住宅価格と賃料の上昇をもたらし、投資家にとっては追い風となっていました。2025年以降についてはこの後検証したいと思います。2024年以内は特に高級レジデンス市場の伸びが顕著でした、裕福な投資家層の流入により、ドバイのプライム（高級）住宅価格は世界的にも突出した上昇を示しました。実際、2021年にはドバイの高級住宅価格が前年比44%も急騰し、これは世界最高水準の伸びでした 。その後も勢いは続き、2023年もアパートが約19.8%上昇、ヴィラ（戸建て）は21.8%上昇するなど全体として二桁台の価格上昇が見られます 。主要エリア別に見ても上昇傾向は明らかで、例えばドバイマリーナの高級アパート価格は2023年に前年比約24%も上昇しました 。新興開発エリアであるドバイ・クリーク（ドバイクリークハーバー）でも、2024年前半だけで価格が23%超上昇しており 、ダウンタウンやマリーナなど従来から人気の地域と同様に大きな伸びを示しています。高級物件の需要拡大は、富裕層や海外投資家がドバイを安全な資産投資先とみなしていることを反映しており、今後数年は持続的な需要が見込まれるとの分析もあります。建築ラッシュと市場の変化ドバイではここ数年、大規模プロジェクトの開発ラッシュが続いており、市場に新たな変化をもたらしています。その背景には、経済多角化戦略や将来の人口増に備えた都市計画があります。ドバイ政府は**「ドバイ2040アーバンマスタープラン」**を策定し、2040年までに人口約580万人を収容できる持続可能な都市成長を目指しています 。現在の人口規模から見ても野心的な目標であり、この計画に沿ってインフラ整備や新都市開発（例：人工島パーム・ジュベル・アリの再開発承認 、エキスポ2020跡地のエキスポ・シティへの転換など）が進められています。道路や公共交通（メトロ延伸等）の拡充も着実に進行しており、不動産市場を下支えする基盤が強化されています。同時に、当局は建築規制の強化にも取り組んでおり、市場の持続的発展と投資保護を図っています。高層ビル火災の問題が顕在化したことを受け、2017年にUAEの防火安全基準（建築基準コード）は大幅改訂されました。この新基準書は2011年版の2倍となる約1,426ページに及び、外壁の防火性能試験や設置・保守基準を厳格化する詳細なガイドラインを含んでいます 。加えて、ドバイでは不動産開発に対するエスクロー（信託保全）制度やプロジェクト管理の厳格化（RERAによる監督）など、投資家を保護し市場の信頼性を高める枠組みも整えられています。これらの規制強化は一時的に開発ペースを適正化させる効果もありますが、中長期的には建物の品質向上とリスク低減につながり、結果的に投資価値を守ることになります。高級レジデンスの設計者と施工会社の重要性投資家向け高級レジデンスでは、誰が設計・施工したかという点も、その物件の価値や将来性を判断する上で重要な指標となります。優れた設計者による魅力的なデザインや、実績ある施工会社による高品質な建築施工は、物件のブランド力と資産価値を高めるからです。例えばドバイ・クリークハーバー地区に位置する高級ツインタワープロジェクト「アドレス・ハーバー・ポイント（Address Harbour Point）」を見てみましょう。設計は世界的な建築設計事務所であるCallison RTKL社が手掛けており、同社は富裕層に人気のドバイヒルズエステートのマスタープランも担当した実績があります 。施工については、アラブ首長国連邦で50年以上の実績を持つ老舗ゼネコンのOverseas AST社が担当しており、同社はかつて人工島パーム・ジュメイラの建設にも関与した経験を持ちます 。こうした著名な設計・施工陣によって開発されるプロジェクトでは、デザイン面・構造面双方で厳格な品質管理が行われ、完成度の高い物件となることが期待できます。その結果、生み出される建物はランドマーク性のある洗練されたデザインと高い施工品質を備え、テナントやバイヤーからの評価も高くなります。実際、信頼できる施工会社が携わった物件は引き渡し遅延や欠陥リスクが低減されるため、投資家は安定した賃貸収入や将来的な売却益を見込みやすくなります。加えて、高級ブランド「アドレス」シリーズを展開するデベロッパー（EMAAR社）の信用力も相まって、同物件は長期的な資産価値の維持・向上が期待できると言えるでしょう。以上のように、ドバイの不動産市場は力強い人口増と経済成長に支えられ、中でも高級住宅セクターは投資家に魅力的な機会を提供しています。一方で、市場の持続性を確保するための規制強化や質の高い開発も進んでおり、都市基盤の整備と相まって健全な成長軌道にあります。投資家にとっては、人口動態や需給バランスを注視しつつ、プロジェクトの開発主体や品質にも着目することで、ドバイにおける不動産投資のリスクを抑えつつ最大限のリターンを得る判断材料となるでしょう。 ドバイの住宅市場における供給と需要のバランスを詳細に分析し、購入層の実態や供給過多・供給不足の現状を明確に示します。ドバイ住宅市場の需給バランス（2023～2024年最新分析）1. 住宅購入層の動向投資家・富裕層によるオフプラン需要:  ドバイの不動産市場は世界中の投資家・富裕層から注目を集めており、建設中（オフプラン）の物件購入は主に彼らによって牽引されています 。欧州など他地域に比べ高い利回りが期待できていたため、海外からの資金流入が旺盛でした。実際、2023年の高額物件（超高級住宅、AED1,000万以上）の販売は前年比20.5%増加しており、世界中の富裕層がドバイのプライム市場に参入しています 。国籍別では中国人（18%）、イギリス人（14%）、インド人やロシア人などが主要な買い手となっており、ドバイを資産投資先・セカンドホーム先として選ぶ動きが顕著です 。政府の導入した長期居住ビザ（ゴールデンビザ）制度も富裕層投資家の定住を促し、この層の購入意欲を下支えしています 。長期居住者の購入動向:  ドバイ在住の中～高所得の長期居住者（駐在員など）も、市場の一部を支える購買層です。近年の賃料高騰を受け、**「賃貸より購入」**へ踏み切る居住者が増えています。2023年末のドバイ人口は約370万人に達し（2026年までに400万人に増加予測） 、人口増による住宅需要が拡大する中、自ら居住する目的で新築物件を購入するケースもみられます 。特に職住環境を安定させたい中堅層にとって、将来の資産価値上昇やビザ取得を見据えてオフプラン物件に投資・購入する動きが出ています。ワーカー層と賃貸需要:  一方で、サービス業や建設業などに従事するワーカー層（低～中所得労働者）による住宅購入はごく限定的です。物件価格の高さや住宅ローン利用のハードルから、この層の大半は賃貸で暮らしており、自前の住宅取得には至っていません 。家賃上昇に伴い生活負担が増す中でも、十分な手頃価格の持ち家が供給されていないため、多くはドバイ近郊のシャルジャ等から通勤するなどして対応しています 。つまり賃貸需要はワーカー層によって底支えされており、この層の購入参加が極めて限定的であることがドバイ市場の特徴となっています。2. 住宅供給と需要のバランス新規供給数と価格帯の内訳供給戸数とプロジェクト数:  2023年のドバイでは約39,000戸の住宅が新たに完成し、2024年も38,500戸前後が引き渡されました。これは2019～2023年の年間平均供給（約4万戸）とほぼ同水準ですが、今後の供給計画は大幅に拡大しています。実際、2025～2026年にかけて約182,000戸もの新規住宅供給が予定されており、直近の年平均を大きく上回るハイペースです 。2023年には不動産各社が次々と新規プロジェクトを発表しており、2023年上半期だけでも42,000戸超のユニットが新規発売されました 。この新規供給は**アパートメントが中心（全体の約83%）**で 、地域的にはアル・バーシャ・サウス、ビジネスベイ、ジュメイラ・ヴィレッジ・サークル（JVC）、パーム・ジュメイラといった主要サブマーケットに集中しています 。高層マンションから郊外の戸建コミュニティまで多岐にわたる開発が進行中です。価格帯別の供給・取引構成:  ドバイの物件価格帯は多様ですが、取引ボリュームの中心は中価格帯（ミドルクラス）となっています。2024年末時点の取引額ベースで見ると、AED100万以下の価格帯が全体の28%、AED100万～200万が34%を占め、約6割強が200万ディルハム以下の住宅でした 。これらは一般的な中堅層・投資家に人気の価格帯です。一方、AED300万～500万の高級物件は全体の10%、AED500万超の超高級物件は8%にとどまり 、超富裕層向け物件の取引件数は限定的です。ただし金額ベースでは超高級物件の存在感が大きく、開発業者も利益率の高い高級プロジェクトを重視してきました。しかし、市場の裾野拡大に向けて方針転換も見られます。近年デベロッパー各社は超高級から中価格帯・手頃な価格帯の住宅にシフトしつつあります 。実際、ドバイ政府は「不動産戦略2033」において住宅所有率を現在の約27%から2033年までに33%へ引き上げる目標を掲げ 、中間所得層でも購入しやすい住宅の拡充を促しています。こうした政策と市場ニーズを背景に、今後の新規供給は中級・アフォーダブル住宅の割合が増えていく傾向にあります 。住宅販売件数と吸収動向（完売率）取引件数の急増:  需要面では、2023年から2024年にかけて住宅販売が記録的水準に達し、市場は活況を呈しました。2024年の年間総取引件数は約170,992件に上り、前年（2023年）から40.3%増という大幅な伸びを示しています 。この取引数は2020年の5倍以上に相当し、市場規模の拡大を裏付けています 。2023年もすでに取引件数が過去最高を記録しており（Engel & Völkersの報告では前年比+~~%、約12万件強と推定）、増加する供給を需要が吸収している状況がうかがえます。オフプラン販売の好調:  とくに投資家向けの新築（オフプラン）物件の売れ行きが顕著でした。2024年には全住宅取引の63%がオフプラン物件による販売となり、この比率は2023年の約54%からさらに上昇しました 。これは買い手の嗜好が「新築志向」に振れていること、および開発業者による魅力的な支払いプラン（完成までの分割払いや頭金据え置き等）の提供によって、未完成物件にも積極的に資金が投じられているためです 。新規プロジェクト投入数が増えてもなお売れ行きは好調で、一次市場（新築販売）が二次市場（中古流通）を上回る状態が定着しています。実際、2024年前半にはオフプラン販売件数が中古物件販売の約2倍に達したとの分析もあり 、新規供給が迅速に市場に吸収されていることが伺えます。完売スピードと開発業者の販売状況:  大手デベロッパー各社の販売動向からも、市場の吸収力の強さが読み取れます。最大手Emaar社では、2024年前9ヶ月だけで50件もの新規プロジェクトを立ち上げ、物件販売額は前年同期比+66%のAED480億に達しました 。同社の未引渡し販売残高（バックログ）はAED837億にも上り、2023年末比で47%増加しています 。これは発売された新築物件の多くが契約済み（完売またはそれに近い状態）となり、引き渡し待ちになっていることを示します。事実、人気プロジェクトでは発売直後に予約で埋まるケースも珍しくなく、新規ローンチ物件の完売スピードは総じて速いと言えるでしょう。以上のように、2023～2024年の時点まででは、新規供給は極めて旺盛な需要によって消化されており、2024年まででは在庫のだぶつきは表面化していません。 住宅価格の推移と需給バランス価格上昇の局面:  近年の住宅価格は上昇基調にあり、需給逼迫を反映しています。2021年以降、ドバイの住宅価格指数は41ヶ月連続で前年同月を上回る伸びを示し、2023年～2024年にかけて年平均で約20%前後の価格上昇が記録されました 。とくにパンデミック後に需要が集中したヴィラ市場の伸びが顕著で、2021年以降の累積上昇率は人気エリアであるパーム・ジュメイラ:+60%、アラビアンランチズ:+82%、ジュメイラインランド（アイランド）:+151%に達しています 。また世界の主要都市と比較してもドバイの高級住宅価格の伸びは突出しており、2022年には前年比+44%という世界最高の上昇率を記録しました 。2023年も上昇ペースこそ鈍化したものの依然堅調で、約14%の年間上昇が見込まれるなど、ドバイは引き続き世界で最も成長率の高い住宅市場となっています 。価格動向の先行き:  もっとも、2024年後半以降は価格の安定化傾向が見られ始めています。あまりに急騰した価格に対し、一部では買い控えも出始めたことや、金利環境の変化などもあり、プライム市場（高級セグメント）の伸びは次第に常態化しつつあります。専門家は「今後18ヶ月程度（2024～2025年）は価格・家賃が横ばい圏で安定し、その後は供給増加に伴い調整局面（下落局面）に入る可能性がある」と予測しています 。S&Pグローバルの分析でも、短期的には高需要で価格安定もしくは上昇が続くが、中期的に新規供給の増大により需給均衡が緩み、賃料・価格に下押し圧力がかかると指摘されています 。今後控える大量供給（前述の2025～2026年にかけての182,000戸 ）が実現すると仮定した場合、人口増加や投資マインドによる需要拡大が追いつかなければ、市場には次第に供給過剰感が生じる可能性があります。このため一部開発業者は高級から中価格帯への軸足移しを進めるなど需給バランス悪化への備えを始めています 。もっともドバイ当局はD33経済計画で今後10年で不動産取引を70%増加させる目標も掲げており 、積極的な需要喚起策によって市場の拡大基調を維持する構えです。3. 供給過多かどうかの判断現状（2023～2024年）の評価:  上記のデータを総合すると、現時点のドバイ住宅市場は需要が供給を概ね吸収しており、明確な供給過多には陥っていないと言えます。旺盛な投資需要と人口流入に支えられ、新規プロジェクトを大量投入しても売れ残りは目立たず、価格も上昇基調を維持しました 。特に高級セグメントでは供給そのものが極めて限定的で、トッププライム3エリア（パームジュメイラ、エミレーツヒルズ、ジュメイラ湾島）における今後の新規供給は2025年末まででわずか368戸に過ぎません 。この限られた供給に対し国外を含む富裕層からの需要が集中しているため、高級レジデンス市場で在庫余剰は生じておらず、むしろ慢性的な供給不足が続いています 。一方、中価格帯以下の市場でも2024年までは購入需要が強く、完成前の物件まで次々と買い手が付いていることから、需給はタイトもしくは均衡状態と見るのが適切です。中期的な供給過多リスク:  しかしながら、今後2～3年を見据えると供給過多に転じるリスクが高まっている点に留意が必要です。前述の通り2025～2026年にかけて前例のない供給ラッシュが予想されており 、仮に計画通りのユニットが市場投入されれば需要側が消化しきれない懸念があります。とりわけ郊外の中低価格帯（ノン・プライム地域）から先に在庫過多の兆候が出ると予測されています 。これらの地域では既に賃料上昇の頭打ちが見え始めており、新規完成物件が積み上がれば価格交渉力は買い手に移りやすくなるでしょう。販売スピードが鈍化し在庫が積み上がり始めれば、市場全体として値下がり圧力が顕在化する可能性があります 。実際、専門家の中には「2026年頃までに市場が飽和し、住宅価格や家賃が下落に転じる」との見通しを示す声もあります 。したがって供給過多か否かの判断は2025年以降に大きく変わり得る局面にあります。投資家視点での考察:  投資目的と実需（居住目的）のバランスを見ると、足元では投資家主導で市場が拡大してきたことは明らかです。前述のように取引の半数以上がオフプラン購入＝投資的色彩が強く 、高額現金購入が多いこともドバイ市場の特徴です 。一方で、実需層（自ら住むための購入）も中堅価格帯を中心に一定の存在感を保っており、特に賃料高騰を背景に自宅を購入する長期居住者が増えています 。今後の市場動向を読む上で鍵となるのは、投資家マインドの変化です。仮に供給過多懸念から価格下落が現実味を帯びれば、投機的な需要が減退し売買件数が落ち込む可能性があります。一方、政府のビザ優遇策や税制メリット（所得税・譲渡益税ゼロ） は引き続き投資家にとって魅力材料であり、中長期的な人口・富裕層流入が続けば需要側も拡大余地があります 。つまり、ドバイの需給バランスは「人口増加による需要拡大」と「供給拡大」の競争と捉えられます。投資家としては、短期的には高需要による価格上昇から利益を得られる好機が続くものの、中期的には大量供給局面でのマーケット調整リスクを織り込んだ戦略が求められるでしょう。結論:  2023～2024年時点のドバイ住宅市場は供給不足気味～均衡状態であり、直ちに供給過多と評価することはできません。売れ行きの好調さと価格上昇がそれを裏付けています。ただし、今後大量の新規供給が控えるため2025年以降に需給バランスが緩和し、局所的な供給過多に陥る可能性があります 。政府主導の需要喚起策（長期ビザ、都市開発計画）と市場のグローバルな魅力によってどこまで需要を伸ばせるかが勝負となりそうです 。総じて、足元では投資妙味のある活発な市場と言えますが、その持続性については新規供給の消化状況を注意深く見守る必要があります。今後は開発業者も実需に沿った価格設定・物件企画が求められ、投資家も需給の転換点を意識した慎重な判断が重要になるでしょう。 【参考資料】各種市場レポート・ニュース記事より作成（Knight Frank, Engel & Völkers, S&P Global, JLL, Cityscape他） など。

先日、ドバイで開催されたドリブンプロパティ主催のパーティに登壇したアンミカさんが、ドバイ不動産の現状や今後の発展について語る場面が注目を集めました。特に、彼女が「パームジュメイラに移住してみたい」と語ったことが、イベントの中で大きな話題となりました。 ドバイの不動産市場は、世界中の投資家や住民にとって非常に魅力的であり、その中でも「パームジュメイラ」は特に象徴的なエリアです。人工島として有名なパームジュメイラは、その豪華なヴィラやリゾートホテル、壮大な景観から、世界中のセレブや富裕層に愛されてきました。アンミカさんも、この美しいエリアに住むことを夢見ており、その魅力に心を奪われたことを語っています。 「パームジュメイラに移住してみたい」と語ったアンミカさんは、ドバイの未来的な魅力を感じる一方で、住む場所としての素晴らしさにも強い関心を示しました。彼女にとって、ドバイはただの観光地ではなく、豊かな生活を送るための理想的な場所であると感じているようです。 ドバイの不動産市場は近年、特に外国人投資家にとって魅力的な選択肢となっており、パームジュメイラのような高級住宅地はその象徴的な存在です。高層ビルが立ち並ぶ都会的なエリアとは対照的に、パームジュメイラは広大なビーチフロントと穏やかな環境が広がり、贅沢な暮らしを求める人々にとって理想的な場所といえるでしょう。 アンミカさんが言及したように、ドバイはその進化し続ける都市環境や、生活の質の高さが魅力です。インフラの整備や経済の成長とともに、ますます多くの人々がこの地に移住を希望しているのが現状です。特に、税制面での優遇措置やビジネス環境の整備が進んでいることから、投資家や企業にも人気のエリアです。 「移住してみたい」と語ったアンミカさんのように、ドバイは今後ますます多くの人々にとって魅力的な場所となり、特にパームジュメイラのようなエリアは、将来的にますます注目を集めることでしょう。アンミカさんが感じるように、ドバイは単なる未来都市にとどまらず、生活の質を求める人々にとって、まさに理想的な場所となっているのです。 今後、ドバイ不動産市場はさらなる成長が 期待されており、特にパームジュメイラのようなエリアに注目が集まるでしょう。アンミカさんが語ったように、ドバイでの生活は新しい可能性を切り開くものであり、投資家や移住希望者にとって、ますます魅力的な選択肢となることは間違いありません。