高級ホテルレジデンスの「光と影」：オーナーが知っておくべき不都合な真実

ドバイのアイコンとも言えるエマールのホテルレジデンス。しかし、そこにはオーナーの権利を脅かす「管理の死角」が存在します。

1. 巧妙な「利益優先」の仕組み

ホテルレジデンスでは、管理会社（ECM）とホテル運営側が密接に連携しており、しばしばオーナーの利便性より**「ホテルの商業利益」**が優先されます。

• 共有部の独占： 本来オーナーの共有資産であるはずのプール等の施設が、ホテルの「営利組織（For-profit）」としての利益最大化（デイパス販売など）のために利用制限されることがあります。

• 不透明な管理費： 住人が支払う管理費が、ホテルの施設維持や人件費に流用されている疑いがあっても、費用の監査報告書（Cost Allocation Study）の開示を拒まれるケースが多発しています。

2. 正当な抗議に対する「システム的な排除」

管理会社にとって不都合な声を上げるオーナーは、巧妙な手段で排除の対象となります。

• 「滞納」の捏造： 管理費を完納しているにもかかわらず、マネージャーが虚偽の滞納を理由にオーナーズコミッティ（理事会）からの資格停止を宣告してくることがあります。

• 政府アプリの操作： 最新の計算書（Statement of Account）で残高ゼロ（または過払い）であっても、政府の公式アプリ（Dubai REST）上に「延滞（Overdue）」のフラグを立てられ、理事への立候補をブロックされる実態があります。

• デジタル・サイレンシング： 特定のオーナーのアカウントに対してのみ、アプリの一部機能（書類の閲覧など）を制限し、証拠にアクセスさせない工作が行われます。

3. もし「不当な排除」に直面したら

管理会社が牙を剥いてきた時、あなたを守るのは「データ」と「政府」です。

1. 「Statement of Account (SOA)」を即座に取得： 自分の支払状況を証明する唯一の公式文書です。残高ゼロが確認できれば、管理側の主張は「虚偽」と確定します。

2. RERA（不動産規制庁）への即時通報： Dubai REST内の「Real Estate Company Violation Complaint」から、管理会社の「虚偽報告」と「理事への妨害」を正式に報告してください。

3. 実力行使（窓口訪問）： デジタルで解決しない（システムがロックされている）場合は、計算書と受領書を持ってドバイ土地局（DLD）の窓口へ直接行き、フラグの強制削除を求めてください。

4. 泣き寝入りしないための✅チェックリスト

購入後や入居後、定期的に以下の項目を確認しましょう。

• [ ] SOAの定期取得： Emaar Oneアプリ等で、毎月「残高ゼロ」の計算書を保存しているか？

• [ ] JPD（管理規約）の確認： 共有部分の権利関係が記されたJPD（Joint Property Declaration）を閲覧したか？

• [ ] Dubai RESTのステータス： 自身のユニットに「Overdue」などの不審なフラグが立っていないか？

• [ ] 管理費の内訳要求： 監査済みの予算書や、ホテルとの費用負担割合について公式な説明を求めたか？

まとめ：

華やかなサービスは、オーナーの正当な権利の上に成り立つべきです。管理会社が「営利優先」で規約を歪めようとするなら、私たちはオーナーズコミッティ（理事会）として団結し、RERAとい

う強力な後ろ盾を使いこなさなければなりません。