هل يتحدثون اليابانية؟ ٢٠ وكيل عقارات في دبي - تقييم المراجعات

سأكون صريحًا بشأن الجوانب السلبية لسوق العقارات في دبي، ولكن في الختام، صحيح أن سوق العقارات في دبي مربح. مع ذلك، لم يعد هذا العصر الذي يُمكن فيه للأجانب الذين يجهلون القوانين جني المال بسهولة؛ بل يعني أن السوق قد استقر ودخلنا مرحلة لا يُمكن فيها تحقيق الربح إلا لمن يفهم السوق جيدًا. يتردد مصطلح "البيع على الخارطة" دائمًا عند الحديث عن العقارات في دبي، ولكن الواقع أن الكثيرين يدخلون السوق دون فهم ما إذا كان هذا أسلوب شراء أم منتجًا استثماريًا. البيع على الخارطة يعني شراء عقار جديد غير مكتمل، يُتوقع اكتماله خلال ثلاث إلى أربع سنوات، على أقساط وفقًا لجدول سداد مُحدد مسبقًا. هذا نظام عالي المخاطر. والأهم من ذلك، أنه من حيث المبدأ، إذا لم تُسدد أقساطك كاملة، فلن تسترد أيًا من استثمارك. سيخبرك مندوبو المبيعات أن أموالك آمنة لأنها تُدار في حساب ضمان حكومي، لكن في الواقع، لن تسترد أموالك إلا إذا أفلس المطور أو فرّ أثناء البناء، وحتى في هذه الحالة، لن تستردها كاملةً. على سبيل المثال، إذا اكتمل البناء بنسبة 50% ودفع المشتري 50% من المبلغ، فلن تسترد أي مبلغ. لا توجد استردادات في حالة إنهاء العقد أو إلغائه قبل انتهاء مدته، وبما أن العديد من المطورين مملوكون للدولة أو تابعون لها، فإن تبرير وجود الأموال في حساب ضمان يصبح بلا معنى عمليًا. في حين أن شراء العقارات عن طريق الرهن العقاري شائع في اليابان، فإن القروض البنكية غير متاحة عمومًا للعقارات غير المكتملة في دبي، حتى بالنسبة للمباني الجديدة التي تبنيها شركات مملوكة للدولة. ويعود ذلك إلى العدد الكبير من المشاريع التي توقفت أثناء البناء خلال الأزمة المالية السابقة في دبي، وحقيقة أن 90% من السكان أجانب، وهناك خطر دائم من فرارهم إلى بلدانهم الأصلية إذا عجزوا عن السداد. شاهد الكثيرون صوراً لسيارات فيراري وسيارات فاخرة مهجورة في مطار دبي، لكنها في الحقيقة بقايا أشخاص تخلّفوا عن سداد ديونهم وفرّوا من البلاد. هذه هي حقيقة دبي، التي لا يمكن فهمها إلا بالعيش فيها لبضع سنوات. في ضوء هذه الخلفية، يتضح مدى خطورة الاستثمار في العقارات غير المكتملة. لهذا السبب، يُعدّ شراء العقارات على الخارطة، والذي يتضمن سداد ثمن العقار على حوالي عشرة أقساط حتى اكتماله، هو الخيار السائد في دبي، بدلاً من القروض المصرفية. ورغم أن بعض عمليات الشراء دفعة واحدة تُقدّم خصومات، إلا أن هذا النهج نادراً ما يُعتمد بسبب انعدام الثقة في العقارات غير المكتملة، حتى أن البنوك تُحجم عن إقراض الأموال. علاوة على ذلك، ونظراً لإمكانية إعادة بيع العقارات قبل اكتمالها لتحقيق الربح، دخل العديد من المستثمرين المُغامرين إلى السوق، مما أدى إلى انتعاش سوق العقارات. مع ذلك، خلال جائحة كوفيد-19، انخفضت أسعار العقارات إلى النصف تقريباً في كثير من الحالات، كاشفةً عن الطبيعة المضاربة والهشة لسوق العقارات في دبي. في المقابل، استمرت أسعار العقارات في طوكيو بالارتفاع، مدفوعةً بتدفق رؤوس الأموال الأجنبية. في اليابان، تقل احتمالية ملاحقة التهرب الضريبي في الخارج، مما يخلق ظروفًا مختلفة تمامًا عن تلك المتاحة للمستثمرين اليابانيين. في الواقع، تكمن أكبر ميزة للمستثمرين اليابانيين الذين يستثمرون في العقارات بدبي في النظام الضريبي. وبالعودة إلى موضوعنا، يُبرم العديد من مشتري العقارات قيد الإنشاء عقودًا دون توفر المبلغ كاملًا. وبينما كان هذا النوع من الاستثمار، الذي يُشبه لعبة مالية، والذي يعتمد على إعادة البيع قبل نفاد الأموال، مُجديًا في السابق، فإن الظروف الحالية لا تسمح ببيع العقارات بأكثر من سعر الشراء. لقد ولّى زمن ربحية الاستثمار العقاري في دبي. فالأسعار، التي انخفضت إلى النصف خلال جائحة كوفيد-19، ارتفعت الآن إلى مستويات أعلى بكثير من مستويات ما قبل الجائحة، مما يستلزم توخي الحذر الشديد عند الشراء. ذلك لأنه في حال عدم القدرة على إعادة بيع العقار قبل نفاد الأموال وتأخر السداد، سيتم مصادرة جميع المدفوعات التي تم سدادها حتى تلك اللحظة ولن تسترد أي مبلغ. ورغم وجود بعض فترات السماح، إلا أن هذا يبقى ترتيبًا عالي المخاطر. وبينما تختلف خطط سداد العقارات قيد الإنشاء اختلافًا طفيفًا من عقار لآخر، فإنها تتطلب عمومًا حوالي 10 أقساط حتى اكتمال المشروع. بمجرد سداد 30% من سعر العقار، يصبح العقار مؤهلاً لإعادة بيعه لطرف ثالث. قد يبدو هذا للوهلة الأولى خطة تقسيط مناسبة للمشتري، إلا أن سداد 10 أقساط على مدى ثلاث إلى أربع سنوات لعقار تزيد قيمته عن 100 مليون ين ياباني ليس بالأمر الهين. ويعود ذلك إلى الظروف الخاصة بدبي، حيث لا تُقدم البنوك قروضًا للمشاريع الإنشائية الجديدة. دعونا نلقي نظرة تفصيلية على أسباب وجود هذه الخطط.