Говорящие по-японски? 20 агентов по недвижимости в Дубае — рейтинг отзывов
Это место обязательно стоит посетить всем, кто интересуется инвестициями в недвижимость Дубая! Вы всё поймёте!
При рассмотрении вопроса об инвестировании в недвижимость Дубая многие сталкиваются с первой серьезной проблемой — языковым барьером. В этом контексте крайне важно найти риэлторскую компанию, которая говорит по-японски и действительно заслуживает доверия.
Во-первых, кто приезжает в Дубай, чтобы заниматься недвижимостью? И действительно ли стоит владеть недвижимостью в Дубае?
У многих людей возникают подобные вопросы и опасения. Мы хотели предоставить максимально понятную и краткую информацию, чтобы ответить на эти вопросы, поэтому запустили всеобъемлющий сайт отзывов о недвижимости в Дубае. Мы составили рейтинг, который фокусируется на вопросе: можно ли доверять компании только потому, что она говорит по-японски? Мы будем постепенно улучшать контент, поэтому надеемся, что вы будете использовать этот сайт для получения информации о недвижимости в Дубае и о самом Дубае с уверенностью, и что он поможет вам без проблем найти идеальную недвижимость. Пожалуйста, воспользуйтесь рейтингом отзывов о недвижимости в Дубае.
Поиск агентов по недвижимости (брокерских компаний) в Дубае
Каков Дубай?
Дубай — город примерно такого же размера, как Йокогама, с населением около 3,6 миллиона человек. Это международный город, привлекающий спрос на жилье и инвестиции со всего мира, и одной из главных его особенностей является практически полное отсутствие подоходного налога. Что касается состава населения, то примерно 90% составляют иностранцы, и из них около 90% работают в сфере обеспечения функционирования города, причем около 90% из этих работников имеют низкий и средний уровень дохода, составляющий менее 200 000 иен в месяц. Другими словами, Дубай — город, который почти полностью зависит от иностранцев в обеспечении своей рабочей силы.
С другой стороны, граждане ОАЭ, известные как эмиратцы, составляющие около 10% населения, представляют собой привилегированный класс, получающий щедрую государственную поддержку, и во многих случаях, даже не работая, они гарантированно получают годовой доход в размере приблизительно 20 миллионов иен на человека. Если разделить население на группы, то примерно 360 000 эмиратцев и 3,24 миллиона иностранцев, из которых около 320 000 — инвесторы и состоятельные люди, а большинство остальных — рабочие. Причина, по которой предприятия в Дубае склонны к банкротству, как раз и заключается в этой экстремальной структуре населения.
Численность населения с ежемесячным доходом более 200 000 иен оценивается примерно в 970 000 человек. Однако это число включает детей и безработных. Поэтому, даже если ограничить эту цифру общим населением, имеющим право на свободное потребление, включая несовершеннолетних, общее число составит всего около 300 000. Это примерно столько же потребителей, сколько в городе Хиросима в Японии. Кроме того, городская планировка Дубая предполагает использование автомобилей, и хотя город предлагает хороший доступ к крупным торговым центрам, его городская сеть недостаточно развита, а дорог, позволяющих людям свободно передвигаться пешком или на велосипеде, недостаточно. Единственными исключениями являются Дубайский залив и часть Дубайской Марины, которые предназначены для пешеходов, что делает нереалистичным для обычных людей без автомобилей посещение магазинов и кафе в городе. В результате развилась удивительно удобная, недорогая и быстрая культура доставки, когда продукты из супермаркета могут быть доставлены на дом в течение 30 минут за дополнительную плату в несколько сотен иен.
Начинать бизнес в Дубае, не понимая его городской структуры, — не редкость, поскольку предприятия вынуждены закрываться в короткие сроки. Дубай — безусловно, самый развитый эмират в ОАЭ, и крайне опасно относиться к другим эмиратам так же. Дубай, управляемый королевской семьей, достиг такого уровня развития, что многие государственные процедуры можно выполнить через приложения, в то время как другие эмираты подвержены человеческим ошибкам и часто испытывают нестабильность. Однако арабы, как правило, добросердечны и приветливы.
Дубай — город, который создал систему привлечения состоятельных людей со всего мира, продвигая свою политику безналогового налогообложения, и является особым рынком, где проживает около 600 000 представителей привилегированных классов, богатых людей и инвесторов, включая граждан ОАЭ. Однако летом многие из них уезжают на длительный срок в Швейцарию или Европу, что приводит к значительному сокращению числа состоятельных жителей Дубая. В результате предприятиям, обслуживающим богатых, приходится зарабатывать деньги зимой, а лето, как правило, является сезоном спада, что приводит к высоким ценам на продукты питания и напитки, несмотря на то, что город является обществом безналогового налогообложения.
Кроме того, учитывая, что в Дубае зарегистрировано более 2200 агентств недвижимости, найти компанию или человека, отвечающего вашим требованиям и целям, непросто. Также в Дубае действуют юридические ограничения на размещение негативных отзывов, поэтому отзывы на Google Maps неточно отражают реальную ситуацию и легко удаляются, что делает информацию из местных отзывов малополезной.
Поскольку наш веб-сайт распространяется из Японии, на него не распространяется действие законодательства Дубая, и он является одним из немногих источников информации, способных предоставить честные и непредвзятые отзывы. Используйте его для сравнения информации с точки зрения того, какая компания заслуживает доверия, у какой есть представитель, знакомый с интересующим вас районом, и может ли он общаться на японском или английском языке, а также для поиска лучшего партнера среди множества агентств недвижимости.
Рейтинг рынка недвижимости Дубая
Что такое
Применение плоских и справедливых критериев оценки.
Управленческие качества
Отзывы
Достижения компании
обзоры разработчиков
Текущие рейтинги агентов
Информация для журналистов
Уникальный стиль инвестирования в недвижимость Дубая
Честно говоря, о негативных аспектах рынка недвижимости Дубая, в заключение скажу, что это правда, что недвижимость в Дубае прибыльна. Однако сейчас уже не та эпоха, когда иностранцы, не знающие правил, легко зарабатывают деньги; скорее, это означает, что рынок нормализовался, и мы вступили в стадию, когда прибыль могут получить только те, кто действительно понимает рынок. Термин «покупка на этапе строительства» всегда всплывает при обсуждении рынка недвижимости Дубая, но на самом деле многие люди выходят на рынок, не понимая, является ли это методом покупки или инвестиционным продуктом. Покупка на этапе строительства означает приобретение недостроенной новой недвижимости, завершение которой ожидается через три-четыре года, в рассрочку в соответствии с заранее установленным графиком платежей. Это крайне спекулятивная система. Самое важное, что следует отметить, это то, что, в принципе, если вы не внесете платежи, вы не вернете свои инвестиции. Продавцы будут уверять вас, что ваши средства в безопасности, поскольку они хранятся на государственном эскроу-счете, но на самом деле вы получите возврат только в случае банкротства застройщика или его ухода в середине строительства, и даже тогда не всю сумму. Например, если строительство завершено на 50%, и покупатель также оплатил 50%, возврата не будет. Возврат средств при досрочном расторжении или аннулировании договора не предусмотрен, а поскольку многие застройщики являются государственными или связанными с государством, объяснение о хранении денег на эскроу-счете практически бессмысленно. Хотя в Японии покупка недвижимости с использованием ипотеки является распространенной практикой, банковские кредиты, как правило, недоступны для недостроенных объектов в Дубае, даже для новых зданий, строящихся государственными предприятиями. Это связано с большим количеством проектов, которые были приостановлены в середине строительства во время недавнего кризиса в Дубае, а также с тем фактом, что 90% населения составляют иностранцы, и существует постоянный риск того, что они бегут в свои страны, если окажутся не в состоянии платить. Многие видели фотографии брошенных Ferrari и других роскошных автомобилей в аэропорту Дубая, но это останки людей, которые не смогли погасить свои долги и покинули страну. Такова реальность Дубая, которую можно понять, только прожив там несколько лет. Учитывая это, становится ясно, насколько рискованно инвестировать в недостроенную недвижимость. По этим причинам в Дубае нормой являются покупки на этапе строительства, предполагающие выплату стоимости недвижимости примерно в 10 платежей до завершения строительства, вместо банковских кредитов. Хотя некоторые единовременные покупки предлагают скидки, этот подход редко используется из-за отсутствия доверия к недостроенной недвижимости, и даже банки неохотно предоставляют кредиты. Кроме того, поскольку недвижимость можно перепродать до завершения строительства с целью получения прибыли, многие инвесторы, склонные к риску, вышли на рынок перепродажи, что еще больше подогрело его. Однако во время пандемии COVID-19 цены на недвижимость во многих случаях упали вдвое, что выявило спекулятивный и нестабильный характер рынка недвижимости Дубая. Тем временем цены на недвижимость в Токио продолжали расти, чему способствовал приток иностранного капитала. В Японии уклонение от уплаты налогов за границей встречается реже, что создает совершенно иные условия, чем для японских инвесторов. Самым большим преимуществом для японских инвесторов, вкладывающих средства в недвижимость Дубая, является именно налоговая система. Возвращаясь к теме, многие покупатели недвижимости на этапе строительства заключают контракты, не имея на руках всей необходимой суммы. Хотя раньше такая игра в деньги, как перепродажа до того, как закончатся средства, была жизнеспособной, нынешняя ситуация больше не позволяет продавать недвижимость дороже, чем цена покупки. Дни, когда недвижимость в Дубае была прибыльным делом, прошли. Цены, упавшие вдвое во время пандемии COVID-19, теперь взлетели до уровней, значительно превышающих допандемийные, что требует осторожности при совершении покупок. Это связано с тем, что если вы не сможете перепродать свою недвижимость до того, как закончатся средства, и ваши платежи задержатся, все внесенные к этому моменту платежи будут конфискованы, и вы не получите обратно ни одной иены. Хотя предлагаются некоторые льготные периоды, это остается крайне рискованным вариантом. Хотя планы оплаты на этапе строительства немного различаются от объекта к объекту, обычно они предусматривают около 10 платежей до завершения сделки. После оплаты 30% от стоимости недвижимости она становится пригодной для перепродажи третьей стороне. Хотя на первый взгляд это может показаться удобным для покупателя планом рассрочки, в реальности внесение 10 платежей в течение трех-четырех лет за недвижимость стоимостью более 100 миллионов иен — это немалая нагрузка. Это связано с уникальными условиями Дубая, где банки не предоставляют кредиты на новостройки. Давайте пошагово рассмотрим, почему существуют такие планы оплаты.
01.
В качестве стратегии продаж разработчика
Иностранцы, не имеющие удостоверения личности Emirates ID или стабильного дохода в ОАЭ, не могут получить банковские кредиты в Дубае. Другими словами, для многих иностранцев покупка недвижимости в Дубае начинается с предположения, что они не могут получить кредит. Исходя из этого, застройщики разработали распространенную в настоящее время систему рассрочки платежей за строящуюся недвижимость, чтобы продавать ее большему числу иностранцев. Покупка недвижимости на этапе строительства или уже построенной требует наличия визы и удостоверения личности Emirates ID, что затрудняет ее приобретение для иностранцев, включая жителей Японии. По этой причине недобросовестные агенты часто не объясняют этот момент в полной мере и рекламируют только варианты строящейся недвижимости для покупателей, приобретающих жилье впервые. Покупка строящейся недвижимости позволяет получить «Золотую визу», после чего они предложат вам уже построенную недвижимость. Однако добросовестная компания должна четко объяснить, как получить банковский кредит, если это возможно, и как к нему подготовиться. Покупка готовой недвижимости с самого начала требует наличия визы или удостоверения личности Emirates ID, что предполагает прохождение таких процедур, как создание новой корпорации или покупка существующей корпорации и получение визы или удостоверения личности Emirates ID на имя этой корпорации, что на практике представляет собой довольно сложную задачу. Хотя получить визу или удостоверение личности Emirates ID через работу тоже возможно, оба подхода непросты. В результате многие иностранцы, не имеющие возможности приобрести готовую недвижимость, вынуждены покупать недвижимость на этапе строительства, что привело к ситуации, когда покупка недвижимости на этапе строительства настоятельно рекомендуется. Современный уникальный рынок недвижимости на этапе строительства, где застройщики стремятся продать недвижимость как можно большему числу иностранцев, сформировался в результате их интенсивных усилий по продаже такой недвижимости как можно большему числу иностранцев. Также верно и то, что покупка недвижимости в Дубае с помощью кредита предлагает уникальные преимущества для японцев, такие как возможность получения кредита в качестве нового заемщика, даже если у вас полный кредитный лимит или плохая кредитная история в Японии, и что просрочка платежей в Дубае не повлияет на ваш кредитный рейтинг в Японии. Для получения более подробной информации о банковских кредитах и методах покупки, пожалуйста, свяжитесь с нами через LINE@.
02.
Реальность инвестирования в строящееся жилье
Как объяснил этот агент, если вы инвестируете в один объект недвижимости, вполне возможно, что недвижимость стоимостью 80 миллионов иен может стать 120 миллионов иен после завершения строительства через четыре года. Однако ситуация меняется, если вы разделите свои инвестиции на две части и используете кредитное плечо для двух объектов. В этом случае вы предполагаете продажу через два года после начала проекта, но нет гарантии, что цены к этому моменту вырастут, как ожидалось. Хотя правительство публикует данные о прошлых продажах и часто объясняет, что «рост цен происходил и раньше», в реальности эта тенденция не обязательно воспроизводится в тех же условиях. Хотя некоторые могут сказать: «Эта недвижимость настолько популярна, что распродается за день, поэтому она обязательно будет продана и в будущем», никто не может точно предсказать, каким будет рынок через два года. И именно банки принимают решения, основываясь на такой неопределенности. Критический анализ тенденций цен на строящуюся недвижимость показывает, что на текущем рынке цены, как правило, растут по мере приближения к завершению строительства. Более реалистично предположить, что рост цен в течение первых двух лет продаж будет ограничен, что затруднит получение значительной прибыли. В результате, без преувеличения можно сказать, что успех инвестиций в строящуюся недвижимость почти полностью зависит от того, насколько дешево вы сможете ее приобрести. Если вы хотите получить дополнительную информацию о конкретных объектах недвижимости, пожалуйста, свяжитесь с нами по адресу LINE@.
комиссионные сборы в сфере брокерских услуг по недвижимости
03.
Еще одним важным аспектом инвестирования в строящуюся недвижимость является влияние комиссионных выплат риелторам. Поощряя диверсификацию, агенты могут увеличить количество объектов на продажу и максимизировать свой комиссионный доход. Фактически, несколько риелторских компаний заработали более 100 миллиардов иен комиссионных за последние 10 лет, что демонстрирует, как рынок строящейся недвижимости расширяется в основном за счет агентов. Поэтому при покупке строящейся недвижимости крайне важно оценивать не только сам объект, но и характер и честность агента, а также его способность продать недвижимость по приемлемой цене в будущем. Вместо того чтобы слепо принимать мнение только одной компании, мы рекомендуем наладить отношения как минимум с тремя авторитетными риелторскими компаниями и агентами с проверенной репутацией как в сфере купли-продажи, и сравнить их результаты, прежде чем принимать решение. Мы также предлагаем индивидуальные консультации по выбору риелторской компании, которая наилучшим образом соответствует вашей ситуации и целям. Если вам нужна рекомендация, пожалуйста, свяжитесь с нами через LINE@.
04.
Проблемы на рынке перепродажи строящихся объектов недвижимости.
Эта система неизбежно приводит к тому, что большое количество инвесторов покупает недвижимость на стадии строительства, но структурно покупателей на так называемом рынке перепродажи недвижимости на стадии строительства меньше. Причина этого кроется в структуре доходов агентов по недвижимости. За продажи новой недвижимости на стадии строительства агенты получают очень высокие комиссионные — примерно 4-10%, а за перепродажу частично построенной недвижимости — всего около 2%. Эта большая разница в комиссионных стимулирует агентов по недвижимости отдавать приоритет продаже новой недвижимости на стадии строительства, и в результате рынок перепродажи частично построенной недвижимости менее активно используется, создавая структурно вялую ситуацию.
В конце концов...
Агенты, как правило, откровенно склоняют своих клиентов к сделкам с недвижимостью на стадии строительства, что позволяет им получать более высокие комиссионные. В результате рынок завершенной недвижимости и рынок вторичного жилья неизбежно охладились, и на сделки с недвижимостью на стадии строительства в 2024 году приходилось около 70% всех транзакций. Учитывая такую структуру рынка, при инвестировании в недвижимость в Дубае крайне важно учитывать не только качество самой недвижимости, но и выбирать компанию или агента по недвижимости, которые серьезно относятся к сделке и ставят интересы покупателя на первое место, даже в сделках с низкими брокерскими комиссиями. В конечном итоге, успех или неудача ваших инвестиций в недвижимость в Дубае во многом зависят от того, сможете ли вы найти надежного агента, который будет беспристрастно реагировать даже на этапе продажи.
Реальность работы агентов по недвижимости в Дубае.
05.
На первый взгляд, японские компании по продаже недвижимости в Дубае кажутся японцам знакомыми и внушающими доверие, но на самом деле их бизнес-модель совершенно иная. Это связано с тем, что в них практически нет штатных сотрудников, и более 95% из них — агенты, работающие исключительно на комиссионной основе. Проще говоря, они вынуждены продавать недвижимость, чтобы выжить и зарабатывать на жизнь за границей. Такая структура больше похожа на «продажу ради выживания», чем на легитимную бизнес-модель. Это не оставляет им возможности всегда ставить интересы клиента на первое место, что часто приводит к тому, что обеспечение собственного дохода становится приоритетом. Во-первых, многие японцы, проживающие в Дубае длительное время, — это корпоративные экспатрианты, и можно с уверенностью предположить, что многие японцы, не имеющие стабильной базовой зарплаты и работающие исключительно на комиссионной основе, с трудом сводят концы с концами. Это касается не только японцев; это распространенная проблема для всех агентов по недвижимости в Дубае, где агенты и брокеры часто ставят свои собственные интересы выше максимизации прибыли своих клиентов. Это действительно нездоровый рынок. Более того, поскольку многие агенты сами являются инвесторами в недвижимость, наблюдается растущая тенденция к тому, что они отдают приоритет покупке и продаже принадлежащих им или тесно связанных с ними объектов в своих собственных интересах, вместо того, чтобы предлагать своим клиентам лучшие варианты. Ожидается, что такие агенты постепенно будут отсеиваться в будущем, но следует ожидать, что сложная ситуация сохранится еще 2-3 года, прежде чем рынок вернется в здоровое состояние.
краткое содержание
Инвестиции в строящуюся недвижимость по своей природе являются спекулятивными и не гарантируют прибыли в краткосрочной перспективе. Поэтому выбор объекта, за который вы можете заплатить 100%, имеет решающее значение для успеха. После того, как вы определили объект с четкой целевой суммой инвестиций, важно либо приобрести его за наличные, либо оплатить полностью в соответствии с планом платежей. В основе всего лежит понимание стратегий продаж застройщика и риелторской компании, а также тщательный анализ объекта инвестиций. Кроме того, ключевым фактором успешного инвестирования является сотрудничество с надежной риелторской компанией, имеющей четкую стратегию продаж, учитывающую не только покупку, но и будущую продажу, и честно отвечающей на запросы, не поддаваясь влиянию комиссионных или личных интересов. Особенно осторожно следует относиться к агентам, которые также участвуют в многочисленных инвестициях в недвижимость, поскольку они часто ставят свои интересы выше интересов клиентов. При рассмотрении инвестиций в недвижимость Дубая важно тщательно изучить структуру рынка и риски, а не слепо принимать на веру поверхностную информацию или рекламные предложения. В конечном итоге, без преувеличения можно сказать, что успех или неудача ваших инвестиций зависят от того, с какой компанией по недвижимости и агентом вы сотрудничаете. В Дубае всю историю сделок можно просмотреть онлайн, поэтому мы также покажем вам, как проверить ее самостоятельно! Если вам нужна более подробная информация или индивидуальная консультация, напишите нам в LINE@.
Вы говорите по-японски? Рейтинг 20 компаний на рынке недвижимости Дубая по версии Dubai Real Estate Review.
Рейтинг ниже 11 относится к мобильной версии.
Рейтинг рынка недвижимости Дубая
ЯПОНСКОЕ ОФИС
〒150-0043
Сибуя Догензака Токю, здание 2F-C, 1-10-8 Догензака, Сибуя-ку, Токио
[Информация для редактора]
Имя: Акифуми Оки
Основной опыт: Используя свой трехлетний опыт работы в дубайском филиале крупной газеты в ОАЭ, в настоящее время он работает редактором рейтинга Dubai Real Estate Review.
Монтажер: Акифуми Оки
